房屋买卖过程中延迟办理房屋竣工验收手续的是否构成根本性违约

【案情】

原告：陈洪英、李松武

被告：南通市百昌置业有限公司

2006年5月10日，原告与南通市新锦房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿安置协议，将原告位于南通市唐闸镇街道尖沟头村九组的房屋进行拆迁。2010年1月15日，原告与被告订立商品房认购协议书。当日，原告向被告支付了购房款及公共维修基金。2010年1月25日，被告向原告交付了案涉房屋。房屋交付后，被告一直未向原告提供竣工验收材料，经原告多次催要，被告直到2010年12月才向原告提供竣工验收材料的复印件，后经查明，被告提供的竣工验收记录中参加验收单位的落款时间有明显的涂改迹象，但可以确定竣工验收日期在2010年7月以前（含7月）。2011年3月21日，案涉房屋所在小区取得南通市城乡建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2011年3月31日，被告在小区内贴出通知，要求未订立商品房买卖合同的业主在指定日期内与被告签订商品房买卖合同，但原告认为案涉商品房有质量问题，不愿与被告签订商品房买卖合同。2012年9月29日，被告对案涉房屋渗漏部位进行整改、维修。 2013年11月20日，原告对房屋进行验收，维修部位无渗漏痕迹。

原告诉称，被告未办理竣工验收合格手续就将房屋交付给原告，存在严重欺诈；未根据《城市房地产开发经营管理条例》在规定时间内向原告提供必要的证明文件，协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；另外，原告现居住房屋存在严重质量问题。请求判令解除与被告之间的商品房认购协议书，退回案涉房屋。

庭审过程中，法庭向原告释明可以就房屋质量问题申请鉴定，并要求原告在指定期间内向本院提交鉴定申请，但原告在指定期间内未提交鉴定申请。法庭同时向原告释明可以变更诉讼请求，主张被告的违约责任，但原告坚持原来的诉讼请求。

【审判】

江苏省南通市bet365手机版下载经审理认为，原被告在自愿平等的前提下签订的商品房认购协议书是双方真实意思的表示，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，协议应当认定为商品房买卖合同，该合同依法成立并生效。虽然双方之间的买卖合同约定比较简单，但在合同没有完全体现双方权利、义务的情形下，履行合同过程中，不能违反法律、法规的强制性规定，否则亦应视为违反合同义务，构成违约。根据已经查明的事实，被告的违约行为表现在以下几个方面：第一，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。被告交付案涉房屋时，未完成竣工验收，直至2010年7月才完成了单位工程质量竣工验收，显然构成违约。第二，被告交付的房屋确实存在质量问题，被告在房屋交付使用后也组织人员对房屋进行了整改、维修。第三，被告未及时完成建筑工程竣工验收备案，直至2011年3月21日才取得建筑工程竣工验收备案证明，未及时提供原告领取产权证所需的必要证明文件。

但是被告上述违约行为，并不是原告解除合同的当然条件。

1．被告交付房屋时未经验收合格，不能达到原告可以解除合同的条件。法律法规对房地产开发商不得交付使用未验收合格的房屋的禁止性规定，属于管理性的禁止性规定，并非效力性的禁止性规定，被告交付未经验收合格的房屋，并不一概导致合同无效或者买房者当然享有解除合同的权利。被告涂改单位工程质量竣工验收记录的行为是在房屋经验收合格后所为，是对自己延迟办理竣工验收手续的一种掩饰，而不是误导原告作出错误的意思表示的欺诈行为。

2．被告未及时完成建筑工程竣工验收备案的行为，不能构成原告要求解除合同的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者<城市房地产开发经营管理条例>第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”买受人办理房屋所有权登记，出卖人提供建筑工程竣工验收备案证明是必需的协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案案涉房屋买卖合同成立时未完成竣工验收，是预售商品房，其交付使用时间为2010年1月25日。根据以上规定，原告行使解除权的前提为被告拖延至2011年4月25日仍未办理建筑工程竣工验收备案证明。但是被告于2011年3月21日办理了建筑工程竣工验收备案证明书，并于2011年3月31日向小区居民进行了通知。据此，不满足合同解除的条件。

3、根据合同法的理论，解除有约定解除和法定解除两种，本案中显然不存在约定解除的情形，而法定解除权的构成要件要求违约方有根本性违约，或因违约行为造成一方的合同目的不能实现。本案中案涉房屋交付时虽然尚未通过验收、存在一定的质量问题，但之后经验收合格，且存在的质量问题无其他证据证明是房屋主体结构质量不合格或严重影响原告正常居住使用等导致合同目的无法实现的情形，因而原告尚不具有解除合同的法定条件。

综上，原告根据被告的违约行为要求解除合同的诉求于法无据，港闸法院判决驳回原告诉讼请求。

【评析】

本案是一起社会中较多发的商品房买卖合同纠纷案件，案件的争议焦点在于合同双方未明确合同约定解除权的条件下，被告房地产公司在合同履行过程中的违约行为是否达到了法定解除权的条件。

合同的解除条件有约定的解除权和法定的解除权，由于合同的约定解除涉及当事人的意思自治，法律不宜作过多干涉，所以合同的法定解除成了法律调整的重要内容。我国《合同法》第94条对当事人行使合同的法定解除权所应具备的先决条件和法定程序都作出了规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（1）因不可抗力致使不能实现合同目的。（2）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍不履行。（4）当事人一方迟延履行债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（5）法律规定的其他情形。合同的解除通常是在合同不能正常履行时，当事人不得已所采取的一种做法。合同解除关涉到合同制度的严肃性，因此，法律对法定解除权的行使有严格限制。如果允许当事人随意行使解除权，则合同纪律就很难维护。

本案中的争议焦点在于对合同法第94条规定的法定解除条件中根本违约的认定问题。根本违约是从英国法中产生的一种违约形态。根本违约将违约后果与合同目的实现结合起来，以此作为确定违约严重性的依据，从而为确定解除合同的要件。在一方违约以后通过根本违约制度限制法定解除权的行使，对于鼓励交易、维护市场的秩序和安全具有重要作用[1]。根本违约是一种典型的、严重的违约行为，它的发生将导致当事人的合同目的不能实现，其判断标准为一方违约使合同履行成为不必要或不可能。《合同法》第94条第4项规定赋予了债权人在债务人不完全履行以及因债务人的过错造成合同不能履行并导致根本违约的条件下，行使合同解除权解除合同的权利。本案中被告交付房屋时未经验收合格，事后通过竣工验收及在房屋使用过程中对房屋进行整改、维修的行为，不能达到原告可以解除合同的条件。在商品房买卖合同中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别针对法定解除规定了几种情形。其第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见对于房屋交付使用后出卖人的违约行为是否根本性违约或导致买受人“合同目的不能实现”的理解，主要从房屋是否存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用来界定，而对交付使用未经验收合格的房屋购房者可以行使解除权均未有规定。本案中被告交付房屋时虽然尚未通过验收，但之后已经验收合格，虽然在此后因房屋质量存在的一些问题对房屋进行了整改和维修，但原告没有证据证明房屋存在主体结构质量不合格或严重影响原告正常居住使用的情形，因而原告尚不具有解除合同的法定条件。